錦糸町 税理士法人　坂部綜合会計／アサヒ・ビジネスセンター

海外不動産の節税関係について

村田光央税理士事務所　税理士　村田　光央　　

１．海外不動産を買うと節税になるのか？

　近年、「海外不動産を買うと節税になる」という話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。特にアメリカの不動産は、日本にいながら購入できることから、資産運用の選択肢と節税の両面から人気を集めてきました。しかし、節税効果だけが強調されることも多く、その仕組みや現在の制度を正しく理解しておくことが重要です。

２．なぜ不動産で節税ができるのか？

　まず、不動産投資で節税が可能とされる理由は、「減価償却」という制度にあります。建物は時間の経過とともに価値が減少すると考えられており、その減少分を毎年の経費として計上することが認められています。この減価償却費が大きいほど、帳簿上の利益が小さくなり、結果として所得税や住民税の負担を軽くすることができます。
　特に海外不動産が節税手段として注目されていた理由の一つは、日本の中古資産に関するルールを活用することで、短期間に多額の減価償却費を計上できた点にあります。築年数の古い物件を購入した場合、通常よりも短い期間で建物の価値を償却できるため、数年間にわたって大きな経費を計上することが可能でした。その結果、不動産投資自体は黒字であっても、税務上は赤字となり、給与所得など他の所得と相殺することで全体の税負担を軽減することができたのです。
　さらに、アメリカの不動産は日本と比べて建物の価格割合が高い傾向にあるため、減価償却の対象となる金額自体が大きくなりやすいという特徴があります。このため、同じ投資額でも、日本の不動産より大きな節税効果が得られると考えられてきました。こうした背景から、海外不動産投資は節税対策として広く利用されてきました。

３．現在も節税効果は高いのか？

　しかし、このような節税スキームは現在では大きく制限されています。2020年（令和２年度）の税制改正により、海外の中古建物から生じた不動産所得の損失については、給与所得など他の所得と相殺することができなくなりました。これにより、従来のように減価償却を活用して大幅に税負担を軽減する手法は、実質的に使いにくくなっています。
　こうした変化の中で、最近注目されているのが「コスト・セグリゲーション」という考え方です。これはアメリカでよく使われる方法で、建物を一つのまとまりとして扱うのではなく、設備や内装など細かい部分に分けて考えるものです。そして、それぞれに応じた年数で減価償却を行うことで、一部の費用を早めに経費として計上することができます。

４．外国では税金はかからないのか？

　また、海外不動産には日本と現地国の両方で税金がかかる可能性があります。この場合、「外国税額控除」という制度を使って二重課税を防ぐことができますが、その計算はやや複雑で、申告の手続きにも注意が必要です。さらに、アメリカの不動産を売却する際には、売却代金の一部があらかじめ税金として差し引かれる仕組みがあり、その後に確定申告で精算する必要があります。このように、海外不動産は国内の不動産よりも税務手続きが複雑になる点にも留意が必要です。

５．最後に

　以上のように、海外不動産には確かに節税に関係する仕組みが存在しますが、現在では制度改正によりその効果は限定的になっています。そのため、「節税になるから」という理由だけで投資を判断するのは適切ではありません。むしろ、物件の収益性や立地、将来の価格動向、さらには為替リスクなども含めて総合的に検討することが重要です。
　海外不動産投資は魅力的な選択肢の一つではありますが、税制は常に変わる可能性があります。最新の制度を正しく理解した上で、自分に合った投資かどうかを慎重に判断することが求められるでしょう。