錦糸町 税理士法人　坂部綜合会計／アサヒ・ビジネスセンター

「不動産節税」の変容と心構え　～令和８年度税制改正～

税理士　坂部　達夫　　

　令和８年度の税制改正大綱により、これまで相続税の「効果の大きい節税策」として広く活用されてきた、アパート・マンションや不動産小口化商品を使った節税スキームの仕組みにメスが入ることになりました。地価や建築コストが高騰する中、実際の「市場価格（時価）」と「国が定める税金計算上の評価額（路線価等）」との乖離（ひらき）が大きくなりすぎたため、国がその「差額（ギャップ）」を狙った行き過ぎた税金対策に歯止めをかけた形です。
　本稿では、今回の改正の要点と、私たちが取るべきアクションを簡潔に解説します。

１．改正のポイント：何がどう変わる？

　これまでは、現金を不動産に変えるだけで、相続税の評価額を時価の４割〜１割程度にまで「圧縮」できました。しかし、令和９年（2027年）１月１日以降の相続・贈与からは、この仕組みが厳しく規制されます。

　　　　　　　

　★ただし、令和８年（2026年）12月31日までに贈与を完了させれば、現行の有利な評価方法を適用できます。

２．【貸付用不動産】新ルールが適用される境目

　新ルール（取得価額×80％）が適用されるのは、「過去５年以内に購入・新築した物件」です。
　そのため、以下の場合は改正後も従来通りの低い評価（路線価等）が認められます。
　　①　購入・新築から「５年超」が経過している不動産
　　②　古い土地に、今回の改正を通達に定める日前から建て始めた建物
　　③　令和８年12月31日までに贈与を完了した不動産
《注意点》
　令和８年中に購入しても、贈与したのが令和９年以降（かつ取得から５年以内）になると新ルールが適用されてしまいます。
　対策するなら「令和８年中の購入＆贈与」のセットが必須です。

３．【不動産小口化商品】は節税効果なし

　小口化商品は一般の不動産より厳しく、「５年超の保有」による救済（例外ルール）がありません。令和９9年以降は、いつ買ったものであっても一律で「時価評価（100％）」になります。
　これまで１1億円の出資が1,000万円（90％オフ）の評価になる」と言われていたものが、改正後はそのまま「１億円の評価」になります。現行のメリットを確定させる唯一の方法は、令和８年中の贈与だけです。また、今後は節税メリットを失った投資家による解約・売却ラッシュで、市場価格自体が下落する二次リスクにも注意が必要と考えます。

４．令和８年中に贈与すべき？注意点とコスト

　「じゃあ今すぐ子どもに贈与しよう」と焦るのは禁物です。生前贈与には、相続時にはかからない重いコストが発生します。
　　①特例が使えない： 土地の評価を50％下げる「小規模宅地等の特例」が使えなくなる。
　　②諸経費が高い： 不動産取得税が課税され、名義変更の登録免許税も相続の５倍２％）になる。
　　③税務署の否認リスク： あまりに不自然な駆け込み贈与は、税務署の伝家の宝刀である「総則6項」により、令和８年中であっても時価評価へ引き戻されるリスクがあります。
　上記のコストに加え、贈与税と相続税の違いや他の財産の状況により試算が複雑になるうえ、相続発生時期、将来の地価変動や税制改正など不確定要素が多いので、安易に実行してしまうと、普通に相続を待った方が安上がりだったということもあり得ます。

５．まとめ

　　①貸付用不動産： 5年以内取得は「取得価額×80％」へ。5年超保有ならセーフ。
　　②不動産小口化商品： 取得時期を問わず「時価評価」へ（節税効果消滅）。